Boleto de compraventa y usucapion

¿Qué es un boleto de compraventa?

Es un contrato privado por medio del cual el comprador y el vendedor se obligan a escriturar.

Al momento de firmar el boleto de compraventa, el bien inmueble debe ser retirado de la venta, y el comprador entrega un porcentaje del valor del bien en concepto de seña. Las partes estipulan un plazo para escriturar, entre otras obligaciones que asumen. El boleto de compraventa es un paso previo a la escritura.

El boleto de compraventa convierte la posesión adquirida por el comprador en legitima. Es decir, no tiene la posesión del inmueble como usurpador ya que tiene el boleto. Pero no lo convierte en titular del mismo.

La transmisión del título de un bien inmueble se realiza cuando se hace la ESCRITURA PUBLICA, mediante un escribano. La escritura es la verdadera titularidad sobre el bien, da mayor seguridad jurídica, y mayor beneficio económico (en el mercado, un bien escriturado es mucho más caro que uno que no lo está).

DUDAS FRECUENTES

¿Con el boleto de compraventa ya soy el dueño?

No, con el boleto de compraventa no se perfecciona la transmisión de dominio del bien inmueble, pero su firma tiene consecuencias jurídicas entre las partes. Ejemplo se puede hacer un juicio de escrituración. Con el boleto de compraventa se puede entregar la posesión del bien inmueble, pero no el dominio.

¿El boleto de compraventa es un paso necesario para comprar un inmueble?

NO, se puede llevar a cabo la escrituración directamente. Pero puede ser muy útil por ejemplo cuando no se cuenta con la totalidad del dinero.

¿Quién redacta el boleto de compraventa?

Lo pueden redactar las partes por ser un contrato privado, pero siempre se recomienda el asesoramiento de un escribano, abogado o martillero.

¿Qué documentación necesito para hacer el boleto?

El vendedor tiene que presentar informe de dominio, informe de inhibición, titulo de propiedad, reglamento de copropiedad si fuera necesario, impuestos y servicios y DNI. El comprador debe presentar el DNI.

• Para asegurarse de reclamos de terceros, concursos o quiebra del vendedor, la seña entregada con la firma del boleto debe ser como mínimo del 25% del precio estipulado.

• Antes de firmar el boleto, averigua cuales son los gastos que involucra la compra, asi evitas sorpresas. Por ejemplo si tenes que pagar impuesto al sello o si existen gastos de amojonamiento, entre otros.

Muchas personas compraron hace años un inmueble, y solo tienen un boleto de compra venta.

La acción para demandar por escrituración prescribe a los 10 años desde la celebración de la compraventa y la generación del boleto. Que debo hacer si compre hace mas de 10 años mi vivienda, por boleto de compraventa, y jamas escriture?

Para hacer la escrituración vas a tener que hacer un proceso de USUCAPION, que es una prescripción adquisitiva de dominio.

Para que este juicio proceda, debes asegurarte de cumplir con los siguientes requisitos:

• Tener posesión sobre la casa o terreno: esto quiere decir que me debo comportar como si fuese el dueño del bien mediante actos de posesión (si es un terreno cortar el pasto, plantar, alambrar)

• Esta posesión debe ser ostensible frente a terceros. (que los vecinos me reconozcan como dueños)

• Esta posesión debe ser pacifica, es decir no debes haber recibido durante los 20 años de posesión que pide la ley ninguna intimación por parte del titular a desalojar el inmueble

• Además, esta posesión debe ser continua durante el tiempo que establece la ley: 10 años con justo titulo y buena fe, 20 años si no tengo justo titulo.

Es importante remarcar que el boleto de compraventa no es considerado por nuestra justicia JUSTO TITULO. Esto porque se trata de un instrumento privado que no tiene por objeto transmitir la propiedad sino que sólo instrumenta una promesa de venta.

Columna de Legales

Belén Orte, Abogada